LA COPROPRIETE
La copropriété est un ensemble de lots (minimum 2) appartenant à minimum.
2 copropriétaires sur un même terrain, avec un numéro cadastral.
Elle se compose de parties privatives (propres à chacun) et de parties communes.
LES MILLIEMES
Cette notion spécifique du régime de la copropriété permet de connaitre la valeur relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété.
Les millièmes déterminent, entre autres
– le nombre de voix du copropriétaire lors des assemblées générales
– sa participation aux charges et produits répartis en fonction des millièmes
LES AVANCES / CHARGES / DECOMPTES
Les avances sur charges (mensuelles, trimestrielles, …) sont les paiements à faire par les différents copropriétaires afin de permettre au Syndic de régler les factures de la copropriété. Les charges se composent des frais, engendrés par les habitants (gaz, eau, électricité, ascenseur, entretiens divers, etc.). Pour ces frais des factures sont adressées à la copropriété, payées par le biais du compte courant de la copropriété et reparties entre les copropriétaires, en fonction de leurs millièmes, annuellement dans le décompte. Le décompte annuel d’une copropriété n’est rien d’autre que la régularisation entre les avances et les frais effectifs. Le syndic est obligé de faire au minimum un décompte par an.
LE SYNDICAT
Le regroupement de tous les copropriétaires d’un immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Tous les copropriétaires, sans exception, font partie du syndicat des copropriétaires. C’est une entité juridique à part, comparable à une Sàrl, SA etc. Ne pas confondre Syndicat et Syndic.
LE SYNDIC
Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il est mandaté lors d’une assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
LE CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical est élu lors de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Il n’est pas obligatoire et n’a aucun pouvoir de décision (sauf s’il a été mandaté lors d’une assemblée générale pour prendre une décision sur un point). Sa mission consiste à assister le syndic et de le contrôler. Les copropriétaires n’ont pas le droit de disposer des parties communes. Ils n’ont qu’un droit d’usage et de jouissance.
ACTE DE BASE / REGLEMENT DE COPROPRIETE
Le règlement de copropriété se compose de deux parties :
un état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes (ACTE DE BASE) et une partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation (REGLEMENT DE COPROPRIETE).
Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.
Lors de l’achat d’un lot, il a la valeur d’un contrat entre l’acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires auquel les deux parties doivent se tenir.
L’ ASSEMBLEE GENERALE
Tous les copropriétaires, sans exception, doivent être convoqués au moins une fois par an (l’année comptable) à l’assemblée générale des copropriétaires. Seule l’assemblée générale des copropriétaires a un pouvoir de décision. La tenue d’une assemblée générale des copropriétaires n’est pas liée à un quorum de présence.
MAJORITE
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses millièmes. Les droits de- vote d’un copropriétaire correspondent à ses millièmes. Cependant exception est faite si un copropriétaire possède plus que la moitié des millièmes d’une copropriété. Dans ce cas précis, son droit de vote est limité à 50 % de la totalité des millièmes des autres copropriétaires. Il en résulte que, même si un copropriétaire est majoritaire en millièmes, Il ne pourra jamais prendre des décisions à lui tout. Un copropriétaire peut déléguer ses droits de vote par le biais d’une procuration à une personne de son choix. A Luxembourg le syndic peut avoir des procurations pour représenter un ou plusieurs copropriétaires.
L’ ACQUISATION D’UN LOT
Lorsqu’une personne acquière un lot dans une copropriété, il fera immédiatement partie du syndicat des copropriétaires et devra respecter le règlement de copropriété. Le syndic de la copropriété concernée est à avertir de suite, par écrit (il est fortement recommandé d’envoyer une copie de l’acte d’achat notarie au syndic étant donné que ce dernier doit faire la mutation et être en possession des numéros et millièmes de lots acquits. Aussi longtemps que le syndic n’a pas reçu ces informations, l’ancien copropriétaire reste redevable envers la copropriété.